5 spraw, o których warto pamiętać przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Zdecydowałyśmy się! Tak, jak zostało to już wspomniane w poprzednim wpisie,  udały się i dwa pokoje, i antresola. Zanim jednak będziemy mogły w pełni cieszyć się mieszkaniem, trzeba dopełnić formalności, potem jeszcze trochę formalności, a na koniec jeszcze trochę formalności.

Jedną z nich jest podpisanie umowy – w przypadku umowy z deweloperem może to być umowa przedwstępna lub rezerwacyjna. Ta druga nie jest wiążąca – po prostu daje czas na zebranie dokumentów, konsultacje z bankiem, ewentualnie pozwala na poszukanie innej opcji. Dzięki niej mamy pewność, że „naszego mieszkania” nikt nie zarezerwuje – przynajmniej przez 2-3 tygodnie. Oczywiście taka umowa kosztuje – kwota zależy od dewelopera, w naszym przypadku miały to być 3 tysiące. Po umowie rezerwacyjnej, w razie zdecydowania się na mieszkanie, trzeba podpisać umowę przedwstępną – tutaj też płaci się zadatek lub zaliczkę, których wysokość również ustala deweloper. Postanowiłyśmy nie generować dodatkowych kosztów i zdecydować się od razu na umowę przedwstępną.

O czym warto pamiętać przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

1. Forma umowy przedwstępnej. Może być cywilno-prawna lub w formie aktu notarialnego. Umowę cywilno-prawną sporządza sprzedający, potem obie strony ją podpisują . Może być tak, że w umowie niektóre zapisy będą korzystniejsze dla jednej ze stron, prawdopodobnie sprzedającej. Taka umowa ma też „mniejszą moc”. Na jej podstawie deweloper może wycofać się ze sprzedaży nieruchomości i trudniej będzie go „zmusić” do sprzedaży. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego, kupujący może go do tego zmusić za pośrednictwem sądu. Podsumowując – umowa w formie aktu notarialnego kosztuje, ale jest bezpieczniejsza, a za bezpieczeństwo się płaci – warto. Ile kosztuje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego? O tym przy innej okazji.
2. Negocjacje. Tego słowa warto nauczyć się jeszcze długo przed zamiarem kupna mieszkania – potem będzie łatwiej je prowadzić. Rynek nieruchomości jest już nasycony, a nawet przesycony – mieszkań jest więcej, niż chętnych, a wciąż powstają nowe. Dlatego właśnie warto negocjować – oczywiście w granicach rozsądku i z uwzględnieniem realiów rynku. Na więcej można sobie pozwolić (mowa o cenie nieruchomości), jeśli za mieszkanie płacimy gotówką lub posiadamy wkład własny, którym możemy zapłacić np. za garaż.  Co z negocjacjami w przypadku umowy przedwstępnej? Niektórych punktów w umowie nie da się przeskoczyć  – są niezbędne. Inne można modyfikować, negocjować. Negocjacji podlega zwłaszcza harmonogram płatności.
3. Harmonogram płatności – czyli gonią nas terminy. Tutaj kupujący ma pole do popisu. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, deweloper pieniądze będzie otrzymywał w transzach, w zależności od tego, na jakim etapie są prace. Transze, w przypadku kredytu hipotecznego będzie wypłacał bank, jeśli kupujący będzie posiadał wkład własny, to również z tego źródła będą płynęły pieniądze na konto dewelopera. Co, jeśli wkładu własnego nie ma, a deweloper żąda sporej kwoty jeszcze przed otrzymaniem kredytu? Nie pożyczać – negocjować. Deweloper i tak dostanie od nas pieniądze, tylko trochę później – najczęściej więc zgodzi się na nasze warunki. Terminy „dużych” transzy zgrajmy z przewidywanym terminem otrzymania kredytu. Pamiętajmy jednak, że deweloperowi warto wpłacić choćby drobną sumę, jeszcze przed otrzymaniem kredytu – żeby obie strony wiedziały, że umowa jest wiążąca nie tylko „na papierze”, ale poświadczona też pewną sumą.
4. Umowy się czyta, nawet jeśli mają po kilkanaście stron i połowa punktów nie jest jasna. Od wyjaśnienia jest deweloper, ewentualnie notariusz. Pytać trzeba zawsze – w końcu nie decydujemy się na zakup odkurzacza za 500 złotych, tylko mieszkania, które kosztuje kilkaset tysięcy. Jeśli umowa zostanie podpisana w formie aktu notarialnego, to czeka nas jej odczyt przez notariusza w obecności obu stron.
5. Umowa przedwstępna jest niezbędna do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli składamy kilka wniosków, potrzebujemy kilka jej kopii. Zróbmy je wcześniej, żeby doradca kredytowy nie miał dodatkowej pracy, a wniosek został złożony szybko.